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Comprare casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato si rischiano accertamenti.

Comprare casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato si rischiano accertamenti.

Se si compra casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato si rischiano accertamenti dell’Agenzia delle Entrate e sanzioni per le inferiori imposte versate.

Quando si compra casa, in particolare se la transazione avviene tra parenti o conoscenti, o se la transazione privata ne risulta facilitata, si può cadere nella tentazione di concordare un prezzo di acquisto inferiore a quello che è il reale valore di mercato della casa. Tuttavia, chiedendo al notaio un preventivo delle imposte di registro e catastali dovute (o l’Iva se si tratta di acquisto da ditta costruttrice), questi si baserà appunto sul valore pagato, non su quello di mercato, dal quale dipende appunto il calcolo di tali imposte.

Comprare casa a meno del valore di mercato: cosa si rischia

Il che significa che se le due cifre si discostano di molto, e soprattutto se la somma pagata non corrisponde realmente a quella riportata nei documenti (il problema in sé non è infatti l’esiguità della cifra quanto la sua correttezza) potrebbe configurarsi un danno per l’erario. Che farebbe scattare una serie di controlli e sanzioni, per assicurarsi che l’eventuale differenza non sia stata saldata in nero.

In caso infatti il prezzo pagato sia molto inferiore alla media di mercato (rilevata periodicamente con le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare), l’Agenzia delle Entrate può notificare un accertamento immobiliare, a seguito del quale può verificarsi una rettifica del valore dell’immobile e, di conseguenza, delle imposte versate. Oltre all’applicazione di sanzioni.

Come fa l’Agenzia delle Entrate a capire che si è comprato casa a meno del valore di mercato

L’accertamento non può avvenire in remoto (ad esempio tramite Google maps), ma deve avvenire con la visita di persona di un agente. Per stabilire quello che si chiama il corretto “valore venale di commercio”, l’Agenzia delle Entrate si basa su

  • i valori statistici individuati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI);
  • il valore del mutuo eventualmente chiesto alla banca (questi due primi elementi sono sufficienti a costituire una prova, dato che il loan to value del mutuo solitamente è dell’80% del valore dell’immobile, e questo non potrà mai essere inferiore a quanto dichiarato dall’acquirente);
  • i trasferimenti a qualsiasi titolo e le divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni;
  • il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente nella stessa località;
  • ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni
  • limiti gravanti sul bene, come usufrutto, godimento o canoni, censi, ecc. mentre sono esclusi gli oneri gravanti sul patrimonio delle parti contraenti, come ad esempio l’ipoteca.

Oltre al ricorso al giudice, per provare che l’accertamento e le maggiori imposte richieste siano ingiuste, occorre armarsi di una controperizia che stimi correttamente il valore dell’immobile.

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