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In aumento il mercato immobiliare degli uffici, rendimenti in rialzo .

In aumento il mercato immobiliare degli uffici, rendimenti in rialzo .

Gli uffici si confermano uno dei segmenti più dinamici del mercato degli investimenti nel real estate. Non a caso sono diversi i cambiamenti in atto che emergono dal report “Office”, realizzato da JLL, che offre una panoramica dei principali trend del mercato e della loro evoluzione nell’arco del 2019.

Rendimenti nel mercato uffici

Condizioni di mercato favorevoli e volumi di investimento elevati, hanno portato negli ultimi 2 anni ad una costante decrescita nei rendimenti Prime in Italia, che nel 2018 hanno raggiunto il valore più basso, sia per Milano (3,2) sia per Roma (3,75). Questi valori tuttavia non sono sostenibili nel lungo periodo, ragione per cui nei prossimi 5 anni il trend dovrebbe cambiare, lasciando spazio ad una crescita graduale dei tassi di rendimento, in linea con l’aumento progressivo del costo del denaro e dei rendimenti sui BTP.

Il leasing nel mercato uffici

Un’altra inversione di tendenza riguarderà il mercato del leasing. Negli ultimi anni sono stati registrati ottimi livelli di metri quadri affittati, con i canoni Prime che nel 2018 hanno raggiunto quota 600 Euro per metro quadro a Milano e 450 Euro / mq a Roma. Questo trend positivo dovrebbe proseguire in modo costante nei prossimi anni, accompagnandosi ad un’offerta di immobili che per contro, sarà sempre più limitata. In questo modo il contesto di mercato diventerà maggiormente favorevole per i proprietari di asset immobiliari, che vedranno rafforzarsi il proprio potere di negoziazione soprattutto nelle aree centrali. Mentre per gli occupanti, che fino ad ora riuscivano a negoziare bene il canone, sarà necessario guardare agli immobili situati in aree periferiche per ottenere condizioni più vantaggiose.

“In Italia gli uffici rappresentano uno dei settori più dinamici – commenta Davide Dalmiglio, Head of Capital Markets di JLL – e Milano si distingue in particolar modo per l’espansione di questo mercato. La capitale lombarda, grazie anche al favorevole contesto creato da questa amministrazione, sta infatti conoscendo un periodo florido con la creazione di nuove zone, quartieri riqualificati e la nascita di nuovi distretti del business – non solo in zone centrali – che rendono la città più appetibile per le corporate multinazionali che sempre più spesso stabiliscono qui le proprie sedi centrali per l’Italia. Parallelamente, aumenta l’interesse anche da parte degli investitori che si trovano un contesto economico favorevole per l’allocazione di capitali”.

Il mercato del real estate terziario in Italia

Gli uffici in Italia corrispondono al 42% degli investimenti nel Real Estate commerciale in Italia, che rappresenta il settore principale in termini di volumi con un totale di 3,4 miliardi di Euro. Il 2018 può essere considerato un anno di riflessione, caratterizzato da un rallentamento complessivo degli investimenti, seppur con risultati positivi e più alti del 7% rispetto alla media degli ultimi 5 anni (3,2 miliardi di Euro). Inoltre, per il 2019 si prevede un ulteriore incremento dei volumi in virtù di uno spiccato interesse verso questa asset class da parte della totalità degli investitori e investment manager.

Mercato uffici: focus su Milano e Roma

Se si guarda ai volumi di investimento sulle singole città, i risultati tra Milano e Roma sembrano andare verso un punto di inversione, con Milano in decrescita e Roma che segna un miglioramento più lento ma più costante. Nel 2018 sono state registrate un totale di 71 transazioni, 9 in più del 2017, ma caratterizzate da importi in media più bassi (49 milioni di Euro nel 2018, 73 milioni nel 2017). Milano è di nuovo il mercato migliore in Italia con 43 transazioni per un totale di circa 1,8 miliardi di Euro. Tuttavia, il deal più consistente è stato concluso a Roma, dove un portfolio di due asset è stato venduto da BNL a Antirion SGR, per circa 270 milioni di Euro.

I volumi complessivi di investimenti a Roma hanno raggiunto un record nel 2018, con 1,4 miliardi di Euro e un incremento annuo del 66%. La Capitale si conferma così un punto di interesse per gli investitori che vogliono guardare all’Italia, cercando un’alternativa a Milano.

Tutte le altre località, complessivamente, hanno registrato investimenti solo per 200 milioni di Euro, principalmente avvenuti a Torino, Genova e Venezia. In generale il mercato degli uffici ha visto ancora una volta una predominanza di capitale straniero, anche se in misura minore, che nel 2018 ha registrato circa il 54% dei volumi, contro il 65% del 2017. I capitali stranieri sono ancora importanti anche se in decrescita, con 1,8 miliardi di Euro. Dall’altro lato, continuano stabili gli investimenti da parte di investitori domestici, con 33 contratti per un totale di 1,6 miliardi di Euro. Sul mercato italiano tuttavia gli investitori stranieri continuano ad essere quelli più attivi: già nel primo trimestre 2019 hanno investito il 75% del totale.

Fonte: idealista.it

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