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La locazione ad uso foresteria. Come funziona?

La locazione ad uso foresteria. Come funziona?

Tra le varie tipologie di contratto di affitto vi è anche la locazione a uso foresteria. I nostri collaboratori di condominioweb ci dicono cos’è e come funziona

Articolo scritto dall’avv Maurizio Tarantino di condominoweb

La locazione ad uso foresteria è un contratto atipico in virtù del quale determinati soggetti – società commerciali, persone giuridiche o enti di fatto – prendono in affitto un’abitazione per fornire alloggio ai propri dipendenti.Tale tipologia contrattuale non è regolamentata dalla l. n. 431/1998: essa resta quindi soggetta alla disciplina codicistica e, di conseguenza, rimessa sostanzialmente alla libera determinazione delle parti ex art. 1322, comma 2, c.c.

Tratto distintivo della locazione ad uso foresteria è la dissociazione tra soggetto titolare del contratto e soggetto fruitore dell’immobile: il titolare del contratto, e quindi dei conseguenti diritti e degli obblighi scaturenti dallo stesso, sarà un soggetto diverso da chi occuperà effettivamente l’immobile.

Durata contratto locazione ad uso foresteria

Il contratto dovrà in ogni caso indicare che l’appartamento viene concesso in locazione a uso foresteria dal locatore all’imprenditore e che sarà destinato ad abitazione del dipendente dell’imprenditore. Per il contratto di locazione a uso foresteria non sono previsti limiti di durata o di canone.

Dunque, nel contratto si dovrà dare atto che l’appartamento viene concesso in locazione a uso foresteria dal locatore all’imprenditore e sarà destinato ad abitazione del dipendente dell’imprenditore. Il contratto di locazione a uso foresteria non ha limiti di durata o di canone.

Canone locazione uso foresteria

Nel momento in cui vi è un immobile locato ad uso non abitativo (nella specie: foresteria) rimane soggetto alla richiamata legge n. 392/1978, sicché l’adeguamento annuale del canone riguarderà l’applicazione dell’aggiornamento annuale dell’Istat nella misura pari al 75% dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

L’adeguamento, che non può superare tale percentuale, è rimesso al libero accordo tra le parti ma se non contrattualmente previsto non può essere sostituito da un diverso aumento del canone (art. 32 legge cit.).

Si può applicare la cedolare secca?

Il regime forfettario della cedolare secca è applicabile anche nel caso in cui il conduttore dell’immobile sia un’impresa che lo affitti per ospitarvi i propri dipendenti (c.d. uso foresteria) (CTP Milano, Sezione 25 Sentenza 17 aprile 2015, n. 3529; CTP Reggio Emilia, Sezione 3 Sentenza 4 novembre 2014, n. 40).

Il locatore non soddisfatto nel suo credito, il quale cerchi di limitare i danni dell’inadempimento del suo conduttore (una società di capitali) in relazione ad un contratto non avente natura abitativa (perché’ tale è anche il contratto “ad uso foresteria” che non è una locazione abitativa, ne’ primaria ne’ transitoria, in quanto non è diretta a soddisfare alcuna esigenza abitativa del conduttore, bensì la diversa esigenza – che ne costituisce la causa – di destinare l’immobile locato a temporaneo alloggio di propri dipendenti od ospiti) munendosi del titolo esecutivo idoneo non solo a liberare l’immobile ma anche ad evitare di dover dichiarare all’Erario i redditi non percepiti (Cass. civ., sez. I, 10 febbraio 2014, n. 2964).

In tema di reati edilizi, il mutamento di destinazione d’uso senza opere è assoggettato a D.I.A. (ora SCIA), purché intervenga nell’ambito della stessa categoria urbanistica, mentre è richiesto il permesso di costruire per le modifiche di destinazione che comportino il passaggio di categoria o, se il cambio d’uso sia eseguito nei centri storici, anche all’interno di una stessa categoria omogenea.

fonte:idealista.it

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