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Mercato immobiliare: Previsioni 2019 e risultati nelle grandi città.

Mercato immobiliare: Previsioni 2019 e risultati nelle grandi città.

Qual è la situazione del mercato immobiliare nelle sei grandi città del nostro Paese? E quali sono le previsioni per il biennio 2019-2020? A darne notizia l’indagine biennale Tecnoborsa 2019.

Da quanto emerso, nel biennio 2017-2018 ben il 6,7% delle famiglie intervistate ha acquistato un’abitazione nelle sei grandi città del nostro Paese e la città più attiva è stata Roma. La motivazione principale è il desiderio di risiedere in una casa di proprietà, Roma e Napoli la fanno da padrone.

In merito alle caratteristiche dell’immobile acquistato, dall’analisi è risultato che i tagli preferiti sono stati quelli che vanno dai 71 ai 100 mq, mentre quelli fra i 36 e i 70 mq continuano a registrare un trend crescente. Un altro dato interessante ha mostrato che gli acquirenti hanno preferito prendere abitazioni già ristrutturate o abitabili, lasciando come fanalino di coda quelle da ristrutturare.

Per quanto riguarda le vendite, il valore è allineato a quello degli acquisti: il 6% delle famiglie ha infatti affermato di aver venduto una casa, valore che conferma il trend positivo superando il massimo storico della rilevazione precedente. In testa Torino e Milano. Le case più vendute sono state le abitazioni principali, ad emergere Roma. Risulta però leggermente in rialzo la quota di chi ha venduto per bisogno di liquidità, con Milano in testa, mentre a Torino le famiglie hanno pensato maggiormente a una seconda casa vacanze.

Sul fronte delle richieste di mutuo da parte di chi ha acquistato, si è riscontrato che il 57,7% degli acquirenti vi ha fatto ricorso e nel 66% dei casi si è trattato di famiglie residenti a Roma, seguite dal 65,5% di Palermo, mentre le altre città seguono con un po’ più di distacco. Analizzando infine le transazioni previste per il biennio in corso 2019-2020, il 2,2% degli intervistati ha manifestato l’intenzione di acquistare un’abitazione, fatto che fa ben sperare per il proseguimento del trend positivo del mercato. Anche in questo caso la motivazione principale rimane di gran lunga il desiderio di comprare una casa in cui vivere e la città più attiva dovrebbe essere Genova col 3,1%, seguita a pari merito da Roma e Milano con il 2,8%. Sul fronte invece dell’offerta futura, il valore sale al 3%, ma Roma si distacca nettamente da questa media con il suo 4,9% e la motivazione principale è quella di vendere per ricomprare una prima casa più confortevole; nelle altre città invece sembra essere prevalente l’esigenza di smobilitare denaro, anche se il valore è più basso rispetto a quello delle due Indagini precedenti.

Ma vediamo nel dettaglio quanto emerso dall’indagine.

Mercato immobiliare nelle sei grandi città, acquisti effettuati

La città più attiva è stata Roma (7,2%). Milano, Torino, Genova e Napoli hanno registrati valori che si discostano poco dalla media del campione. Palermo ha registrato la percentuale più bassa (5,5%). Analizzando il profilo socio-demografico, sono stati registrati valori superiori alla media per i nuclei familiari il cui capo famiglia ha un’età compresa fra i 35 e i 44 anni, con figli piccoli, con un livello culturale alto o medio alto e con una discreta situazione economica.

In merito all’utilizzo dell’immobile acquistato, al primo posto c’è l’acquisto dell’abitazione principale (81,4%), seguono l’acquisto di un’abitazione per parenti prossimi (6,8%), l’acquisto di una casa vacanze (6,4%) e l’acquisto per investimento (5,5%). Esaminando nel dettaglio i singoli Comuni, Roma (84,7%) e Napoli (84,6%), seguite da Torino (83,8%), sono sopra la media per quanto concerne l’acquisto dell’abitazione principale; Genova, Torino e Roma spiccano per l’acquisto delle case vacanza; Milano, Palermo e Genova superano la media per l’acquisto di abitazioni destinate a parenti prossimi; Palermo, Napoli e Genova per l’acquisto per investimento.

L’indagine ha poi mostrato che hanno acquistato una casa per andarci a vivere prevalentemente i nuclei familiari in crescita, ossia le coppie giovani senza figli o con figli piccoli; le case vacanze sono state comprate per lo più da nuclei familiari il cui capo famiglia ha un’età compresa tra i 45 e i 54 anni con una buona situazione economica; invece, per quanto concerne le case per parenti prossimi sono state preferite da coppie più mature con figli grandi. Infine, hanno acquistato un’abitazione per investire il proprio patrimonio persone che sono ancora in età lavorativa e con una buona situazione economica.

Analizzando la superficie è emerso che continua a prevalere la richiesta di abitazioni che vanno dai 71 ai 100 mq (35,9%); il 28,8% ha scelto quelle fra i 36 e i 70 mq, taglio che continua ad avere un trend crescente; il 20,7% quelle tra i 101 e i 140 mq. E’ risultata infine molto bassa la quota di immobili compravenduti con una superficie inferiore ai 35 mq (8,1%) e di quelli con più di 140 mq (6,4%). Andando a vedere cosa succede a livello comunale, a Roma e Napoli è alta la quota di chi ha acquistato i tagli più piccoli (fino a 35 mq); a Napoli, Palermo, Milano e Genova è sopra la media la percentuale di chi ha scelto abitazioni fra i 36 e i 70 mq; Palermo e Torino sono sopra il valore medio per quanto riguarda le case con dimensioni comprese tra i 101 e i 140 mq; a Torino e a Genova è decisamente alta la quota di chi ha acquistato immobili che vanno oltre i 140 mq.

Per quanto riguarda lo stato dell’immobile, è emersa una notevole preferenza verso gli immobili ristrutturati o abitabili: il 15,4% ha acquistato un immobile nuovo, il 34,8% uno ristrutturato, il 31,2% uno abitabile e il 18,6% uno da ristrutturare. Il fatto che gli immobili più venduti siano case già ristrutturate o abitabili dipende dal fatto che si cerca di immettere sul mercato immobili in buono stato per favorirne la vendita, anche se hanno fatto registrare un lieve calo rispetto all’Indagine precedente; viceversa, è cresciuta la quota di chi ha acquistato un bene da ristrutturare. Esaminando le singole città è emersa una situazione abbastanza eterogenea: i residenti a Roma hanno preferito le abitazioni nuove, abitabili o da ristrutturare; a Milano hanno optato per quelle già ristrutturate; a Torino per quelle da ristrutturare; a Genova per quelle nuove o già ristrutturate; a Napoli per quelle ristrutturate; a Palermo per quelle abitabili o da ristrutturare.

Valter Giammaria, presidente di Tecnoborsa, ha affermato che: “Nel biennio 2017-2018 il 6,7% delle famiglie intervistate che risiedono nelle sei maggiori città italiane prese in esame ha dichiarato di aver acquistato un’abitazione nei due anni antecedenti l’Indagine ed è il valore più alto riscontrato dall’inizio della crisi, anche se ancora inferiore a quello del 2005, periodo del boom del mercato immobiliare”.

Mercato immobiliare nelle sei grandi città, vendite effettuate

Le città più vivaci sono state Torino (6,8%) e Milano (6,6%); Roma è nella media (6,2%) come Genova (6,1%), mentre a Palermo (5,3%) e Napoli (4,2%) si sono registrati i valori più bassi. Analizzando il profilo socio-demografico è emerso che hanno venduto una casa prevalentemente coppie giovani, il cui capofamiglia ha un’età compresa fra i 35 e i 54 anni, e coppie mature senza figli, il cui capofamiglia ha più di 74 anni.

Il 65,7% di coloro che hanno venduto un’abitazione hanno affermato di aver ceduto l’immobile di residenza; al secondo posto c’è chi ha venduto le seconde case destinate alle vacanze (14,6%): a seguire, con uno scarto di 3,7 punti percentuali, vi sono le famiglie che hanno ceduto le case per parenti prossimi (10,9%); infine, vi sono coloro che si sono disfatti di abitazioni per investimento (8,8%). La vendita di abitazioni principali è sopra il valore medio tra le persone fra i 35 e i 54 anni con figli; le seconde case vacanze sono state vendute prevalentemente da coppie mature, il cui capofamiglia ha più di 54 anni; le seconde case per parenti prossimi sono state cedute da coppie mature con o senza figli conviventi.

A Roma è stata venduta l’abitazione principale; a Milano la casa destinata a parenti prossimi; a Torino è sotto la media la percentuale di chi ha messo in vendita un’abitazione che era stata destinata all’investimento; Genova spicca per la vendita delle seconde case vacanze e per investimento; a Napoli è molto alta la quota di chi ha ceduto l’abitazione principale e quella per investimento; a Palermo emerge la quota di chi ha venduto una casa per parenti prossimi.

La motivazione predominante che ha indotto alla vendita rimane la sostituzione con un’altra abitazione principale (65,5%); è leggermente in rialzo la quota di chi ha venduto per bisogno di liquidità (21,2%); a seguire, ma con valori molto inferiori, c’è chi ha ceduto un’abitazione per comprare una seconda casa vacanze (7,5%), per acquistare una casa per parenti prossimi (3,6%) o per fare altri investimenti immobiliari (1,5%); infine, è residuale la quota di chi ha venduto per effettuare investimenti finanziari (0,7%).

Tra le grandi città, le famiglie residenti a Roma spiccano di gran lunga per aver venduto per sostituire l’abitazione principale; i residenti a Milano per il bisogno di liquidità; quelli che vivono a Torino per acquistare una seconda casa vacanze o per bisogno di smobilizzare ricchezza; coloro che stanno a Genova per acquistare una seconda casa vacanze; a Napoli hanno ceduto un’abitazione prevalentemente per acquistare una casa per parenti prossimi, per bisogno di liquidità o per effettuare investimenti finanziari; a Palermo sono sopra la media del campione le famiglie che hanno ceduto una casa di proprietà per svincolare denaro.

Dall’incrocio fra il tipo di abitazione venduta e il motivo della vendita è emerso che l’80,4% di coloro che hanno venduto un’abitazione principale l’hanno fatto per acquistare un’altra prima casa; la motivazione maggiore dietro la vendita di una seconda casa per le vacanze è stata la necessità di liquidità (33,3%); tuttavia, è abbastanza alta anche la quota di chi lo ha fatto per acquistare un’altra casa per le vacanze (28,3%); invece, chi ha venduto una casa per parenti prossimi lo ha fatto prevalentemente per acquistare un’abitazione principale (48,9%) o per smobilitare denaro (17,8); infine, chi ha ceduto una casa tenuta come forma d’investimento lo ha fatto spinto dal desiderio di acquistare una prima casa o per bisogno di liquidità.

Il presidente di Tecnoborsa ha affermato: “Spostando l’analisi su coloro che hanno venduto almeno un’abitazione nel biennio 2017-2018 si è riscontrato che il 6% delle famiglie italiane residenti nelle sei città prese in esame ha venduto un’abitazione, valore che continua il suo trend positivo superando il massimo storico della rilevazione precedente, mentre il gap tra domanda e offerta torna a essere positivo (0,7 punti percentuali), a favore della domanda, dopo essere stato pari allo zero nella rilevazione del 2017”.

Mercato immobiliare nelle sei grandi città, mutui

Dall’analisi dei mutui, è emerso che hanno fatto maggiormente ricorso ai finanziamenti le coppie con figli. Le famiglie che hanno fatto maggior ricorso a un mutuo per acquistare un’abitazione sono state quelle residenti a Roma (66%), inseguite da quelle di Palermo (65,5%), seguite con un discreto distacco da quelle di Torino (58,8%), Milano (52,1%), Napoli (50,8%) e, infine, Genova (47,7%).

Nel dettaglio, sono ricorsi ai mutui/finanziamenti il 57% di coloro che hanno acquistato un’abitazione principale, il 58,8% di chi ha preso una seconda casa vacanze, il 63,9% di chi ha voluto acquistare una casa per parenti prossimi e il 58,6% di chi ha comprato un immobile per investimento.

Giammaria ha sottolineato: “Tra coloro che hanno acquistato una casa il 57,7% ha dichiarato di aver fatto ricorso a un finanziamento o a un mutuo, valore allineato a quello rilevato nelle tre Indagini precedenti; tale risultato è dovuto sia al calo dei tassi d’interesse praticato dalla Bce sia all’allentamento della stretta creditizia adottata dalle banche”.

Mercato immobiliare nelle sei grandi città, acquisti previsti

Acquisti previsti nel biennio 2019-2020 nelle sei grandi città
Gli acquisti previsti nel biennio 2019-2020 nelle sei grandi città

Ricordando che l’intenzione è una misura della propensione della popolazione di riferimento a tenere un certo comportamento e può essere considerato un indicatore solo parziale dell’effettivo tradursi in atto dei fenomeni in esame, l’indagine ha evidenziato che a livello comunale nel biennio 2019-2020 la città più attiva – se venissero confermate le intenzioni degli intervistati – dovrebbe essere Genova (3,1%), seguita a parità di punteggio da Roma e Milano (2,8%), cui seguirebbero Palermo(2,4%), Napoli (1%) e Torino (0,3%).

Dall’analisi del profilo dei probabili acquirenti è emerso che le figure su cui si concentrano le aspettative più positive sono nuclei familiari di coppie giovani senza figli o con figli piccoli, il cui capofamiglia ha un’età compresa tra i 25 e i 34 anni. Chi pensa di comprare una casa è spinto dalla necessità di acquistare un’abitazione principale (75,3%). Al secondo posto si trovano coloro che vorrebbero acquistare la seconda casa per le vacanze (13,6%), seguiti da coloro che intendono acquistare una seconda casa per parenti prossimi (7,2%); infine, vi è chi pensa di acquistare per investire il proprio capitale (4%). Rispetto all’indagine 2017, è cresciuta la quota di chi vorrebbe acquistare una casa vacanze o per parenti prossimi, mentre continua il trend decrescente di chi desidera prendere una casa per investire i propri risparmi, ma questo calo non dipende tanto dal fatto che le famiglie italiane preferiscono altre forme di investimento, bensì soprattutto dal fatto che non riescono più a risparmiare e, quindi, a investire come in passato.

Torino e Napoli chi pensa di acquistare un’abitazione nel biennio 2019-2020 lo farebbe solo per comprare un’abitazione principale; a Roma è decisamente dominante il desiderio di prendere un’abitazione per andarci a vivere, ma c’è anche una quota rilevante di chi desidera avere una seconda casa vacanze; anche a Milano e Palermo è molto alta la percentuale di chi vorrebbe acquistare un’abitazione principale, ma c’è pure chi ha manifestato il desiderio di prendere una casa per investimento; infine, a Genova è decisamente sotto media la quota di chi vorrebbe acquistare una casa per andarci a vivere, mentre è molto alta la percentuale di chi vorrebbe una casa per parenti prossimi.

Il presidente di Tecnoborsa ha precisato: “Andando a indagare sulle intenzioni di acquisto da parte delle famiglie residenti nei sei maggiori Comuni italiani è emerso che il 2,2% degli intervistati dichiara di avere intenzione di prendere un’abitazione nel biennio 2019-2020, facendo ben sperare nel proseguimento del trend positivo intrapreso dal settore”.

Mercato immobiliare nelle sei grandi città, vendite previste

Vendite previste nel biennio 2019-2020 nelle sei grandi città
Le vendite previste nel biennio 2019-2020 nelle sei grandi città

Sul fronte delle vendite previste, è emerso che, nel biennio 2019-2020, il 3% delle famiglie intervistate ha intenzione di vendere un immobile. Si tratta prevalentemente di coppie con figli piccoli che, molto probabilmente, vorrebbero vendere per ricomprare un’abitazione più adatta alle mutate esigenze familiari.

E’ decisamente alta la quota di chi vorrebbe vendere casa tra gli intervistati residenti a Roma (4,9%) che pensano di vendere almeno un immobile nel biennio 2019-2020; con un notevole distacco seguono coloro che vivono a Milano e Genova, a parità di punteggio (2,1%); al terzo posto si trova Palermo (1,7%) e al quarto posto Napoli e Torino (1,3%) a pari merito.

La motivazione predominante che sembra indurre alla vendita di un’abitazione è l’esigenza di smobilitare denaro (40,5%); al secondo posto c’è chi pensa di vendere per acquistare un’altra abitazione principale (33,6%); al terzo posto si trova chi vorrebbe vendere per prendere una seconda casa vacanze (10,5%); al quarto posto c’è chi vorrebbe farlo per avere una seconda casa per parenti prossimi (6,9%); infine, c’è chi prevede di vendere per fare investimenti finanziari (2,9%).

Roma è sopra media la quota di chi vorrebbe vendere una casa per prendere un’abitazione principale, viceversa è sotto media a Milano; a Torino e Napoli spiccano coloro che venderebbero per bisogno di liquidità o per fare altri investimenti immobiliari; a Genova chi vorrebbe vendere lo farebbe solo perché spinto dalla necessità di smobilitare ricchezza; infine, a Palermo le famiglie pensano di vendere una propria abitazione per acquistare una casa per parenti prossimi, per bisogno di liquidità e/o per fare altri investimenti immobiliari.

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