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Un mercato ad alto potenziale: Residenze per studenti e giovani lavoratori.

Un mercato ad alto potenziale: Residenze per studenti e giovani lavoratori.

Il mercato delle residenze per studenti e giovani professionisti non può più essere considerato una nicchia senza importanza. Al contrario, con poco più di 50 mila posti letto disponibili su una domanda potenziale di 850 mila, e un possibile investimento di 3 miliardi di euro, il mercato è più che aperto ad operatori che forniscano residenze di qualità, inserite nell’ecosistema urbano e, perché no, affidate a gestori che ne garantiscano il buon funzionamento e i servizi. Il tema è stato affrontato nel convegno “New ways to live, share study & work in Italy”, a cura di Scenari Immobiliari in collaborazione con Camplus.

Residenze per studenti, offerta inadeguata

Dal primo osservatorio condotto da Scenari Immobiliari, emerge l’inadeguatezza dell’offerta abitativa destinata a giovani studenti e lavoratori. Da un lato, i costi sono spinti in alto dalla concorrenza con gli affitti brevi ad uso turistico, che limitano anche il numero di appartamenti a disposizione in città come Bologna, Firenze, Napoli e Roma. Dall’altro, occorre pensare a delle soluzioni che tengano conto di esigenze che, dato il nuovo flusso di giovani provenienti da tutte le aree del mondo, si fanno più variegate e cosmopolite rispetto a quanto si era abituati a pensare. In questo contesto, chi prima risponde alla nuova domanda, prima potrà segnare il passo per una nuova competitività anche a livello Paese.

Attualmente, come illustrato da Francesca Zirnstein , direttore generale di Scenari Immobiliari, l’offerta di posti letto in studentato copre solo l’8,6% della domanda di fuorisede, mentre 620 mila posti letto sono forniti dal mercato privato. Confrontando l’Italia al resto d’Europa, ci si accorge che solo alcune città, tra cui Milano, coprono almeno il 15% della domanda di alloggi, come avviene nella media delle grandi città europea.

“Una città come Roma ha una offerta abitativa che copre solo il 7,6% della domanda – spiega Zirnstein. –  Milano il 15% circa, Napoli il 2,7%, Torino il 13%. La concorrenza più forte arriva dalle locazioni per turismo: al momento ad esempio chi volesse una camera singola a Bologna ne troverebbe solo 14. Questo spinge in alto anche i prezzi:  il canone medio a Milano è di 560 euro, 460 a Roma,  450 a Bologna, 400 a Firenze fino ai 300 di Padova. C’è quindi spazio per aggiungere soluzioni abitative di ogni genere, sia di lusso che legate a strutture gestite in cohousing”.

Una casa per gli studenti: come cambia?

Come sono cambiate oggi le case per gli studenti? “Uno dei cambiamenti degli ultimi anni è quello della qualità- risponde  Maurizio Carvelli, Fondatore e CEO di Camplus, che oggi gestisce circa 7 mila posti letto in tutto il Paese e in Spagna. – Se in passato ci si adattava di più, oggi si sceglie in base alla location e ai servizi offerti. Che non significa necessariamente lusso: si tratta di un principio in evoluzione non solo in Italia ma anche all’estero. Altra dimensione sempre più importante è quella della socialità, che diventa una delle componenti più importanti degli alloggi”.

Che ruolo ha in tutto questo il gestore? “Destinare un immobile ad alloggio per studenti e lavoratori – risponde Carvelli – innanzitutto richiede uno sforzo di riqualificazione, e poi occorre mantenere un livello di servizi che si adatti alle nuove esigenze degli inquilini. D’altro canto  esiste la questione dei contratti: oggi i contratti d’affitto previsti hanno lunga durata, ma studenti e giovani professionisti non sempre possono permettersi una permanenza di quattro o sei anni. Qui subentra il gestore: può stipulare contratti lunghi con il proprietario per poi gestire permanenze di durata più breve entro la durata di quel contratto. Il proprietario può così essere sollevato dall’onere di gestire il rapporto con l’inquilino, il che può davvero fare la differenza”.

Quali sono le nuove esigenze dell’abitare per i giovani? “Cambia il concetto stesso di casa – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. – Se fino a qualche tempo fa si parlava di un bene da lasciare ai figli e dove trascorrere la maggior parte del tempo, nel 21° secolo avviene una frammentazione di questo concetto. I tempi non sono più prevedibili come prima: non è detto che ci si sposi, non è detto che il passaggio dalla casa dei genitori sia verso la casa coniugale. Si potrebbe finire in un altro Paese, o anche in una casa diversa, e come persone non necessariamente come famiglie. Nascono quindi le case dello studente, della convivenza, del lavoro lontano da casa”.

Come cambia, di conseguenza, la casa? “Innanzitutto, cambiano i contratti – risponde Breglia. – Nel 2018 l’anno si chiuderà con un milione e mezzo di case in locazione di cui 600 mila con contratto da 4 o 6 anni, 900 mila con locazione breve. 600 mila sono invece le compravendite residenziali. Dieci anni fa invece avevamo  800 mila compravendite, contro 300 mila locazioni, ed erano solo locazioni lunghe”.

Residenze studentesche: Milano al top

Rispondere a diverse esigenze abitative diventa quindi non più solo una questione di economia, ma una carta vincente per garantire competitività al nostro Paese. Gli studenti che scelgono una residenza, infatti, non lo fanno guardando solo alle quattro mura, ma anche alle possibilità offerte dalla città. Ancora una volta in questo scenario Milano emerge come la metropoli con la migliore offerta sia a livello di ateneo che a livello urbano.

La città di Milano ha visto l’arrivo di un costante flusso di abitanti temporanei – studenti, giovani lavoratori e professionisti – e di turisti internazionali (+72,5 per cento tra il 2008 e il 2017), con un sistema universitario che ha contribuito in modo importante all’accrescimento dell’attrattività della città anche grazie al percorso di internazionalizzazione intrapreso dagli atenei locali. Milano è la prima città in Italia per numero di studenti universitari con residenza estera (il 3,8 per cento del totale degli iscritti) e si conferma come una delle principali destinazioni italiane dei programmi di scambio internazionali. Gli studenti fuorisede a sono attualmente circa 81mila, distribuiti in otto sedi universitarie.

“In questo scenario – spiega Francesca Zirnstein – le nuove forme di residenzialità gestita, si declinano in due modi: con appartamenti privati rilevati e sublocati, oppure con nuove forme come il cohousing in lo spazio privato della camera si aggiunge a spazi comuni in cui vivere la dimensione conviviale circondati da servizi ad hoc. Esistono poi edifici di lusso a metà tra ricettività alberghiera e ricettività micro per una domanda formata da professionisti giovani o chi abbia maggiore disponibilità”.

Quale l’impatto sociale di tutto questo? “L’impatto è dato dalla popolazione che cresce non tanto per saldo nascite, che è negativo, quanto per la sua composizione che si fa sempre più variegata, con una nuova pluralità di esigenze. Quindi per la scelta residenziale è importante sì il ranking della università e del mercato del lavoro, ma anche la qualità del territorio, dove esprimere la socialità e lo stile di vita che si intende adottare”.

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