Chi paga i debiti di un condomino moroso?

In presenza di un condomino moroso, chi deve farsi carico dei suoi debiti? Questa situazione, purtroppo comune, solleva numerose domande tra i residenti di un condominio. Al momento dell’assemblea, ci si può accorgere che un vicino non ha versato la sua quota per le spese condominiali. Come si procede in questi casi?

Un condomino moroso è colui che non paga le sue quote per le spese ordinarie di manutenzione dell’immobile o per quelle straordinarie e occasionali. La morosità scatta alla scadenza dei termini di pagamento che, solitamente, sono immediati per le residenze condominiali, a meno che non sia stato diversamente specificato.

Per ridurre il rischio di imbattersi in situazioni spiacevoli con condomini che non pagano, può essere utile consultare la Banca Dati della Morosità Immobiliare prima di vendere o affittare un appartamento a terzi. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Quando un condomino è moroso

Un condomino è moroso quando non paga le spese ordinarie e straordinarie dovute per la gestione dell’immobile. In dettaglio, chi vive in condominio deve corrispondere la propria quota per:

• La gestione delle parti comuni dello stabile (ad esempio, portineria, pulizia delle scale, ascensore, illuminazione comune).
• Le forniture comuni (come il riscaldamento centralizzato o il contatore unico per l’acqua, con la divisione in millesimi dei consumi).
• Le spese straordinarie o di riparazione approvate in assemblea condominiale.

Non vi sono somme minime o tempistiche specifiche che determinano la morosità: questa scatta anche per il mancato pagamento di una singola quota entro i termini di pagamento.

Morosità del condomino: quali sono i termini di pagamento?

Di norma, le spese condominiali non hanno scadenze fisse, quindi:

• Secondo l’articolo 1183 del Codice Civile, senza una precisa data di scadenza, la somma può essere esigibile immediatamente.
• Generalmente, è consuetudine richiedere il pagamento delle spese al primo giorno feriale del mese a cui si riferiscono.

Tuttavia, possono essere fissati termini diversi, purché ne venga data esplicita comunicazione scritta.

Chi paga i debiti di un condomino moroso?

Stabilito quando un condomino è moroso, è lecito chiedersi come procedere con il pagamento. Chi salda i debiti del condomino moroso?

Secondo la Legge 220 del 2012 e l’articolo 63 delle disposizioni attuative del Codice Civile, esiste un vincolo di solidarietà fra i condomini. Questo significa che eventuali creditori, nel tentativo di vedersi corrisposte le spese non pagate dal moroso, potrebbero rifarsi su tutti i rimanenti condomini, anche se questi ultimi sono in regola con le loro quote. Saranno poi i condomini, saldato il debito verso il creditore, a rivalersi sul moroso. Tuttavia, il creditore deve dimostrare di aver tentato “con ragionevole sforzo” di ottenere la somma dovuta dal moroso.

Proprietario o affittuario, chi è responsabile?

La situazione si complica quando il condomino moroso non è il proprietario dell’appartamento, bensì l’inquilino. Quali sono le responsabilità delle due parti?

L’articolo 1576 del Codice Civile e la Legge 392 del 1978 stabiliscono che, salvo diversi accordi nel contratto d’affitto, all’inquilino spettano le spese di gestione ordinaria, mentre al proprietario quelle straordinarie. Tuttavia, nei confronti del condominio, l’obbligo di pagamento è sempre a carico del proprietario (articolo 1118 del Codice Civile). Il locatore dovrà quindi pagare le spese non pagate dall’inquilino e potrà poi rivalersi su di lui, avviando eventualmente una procedura di sfratto per morosità.

Cosa fare in caso di condomini morosi

In presenza di un soggetto moroso, l’amministratore di condominio deve attivarsi per recuperare il debito, seguendo una procedura specifica:

1. Lettera di sollecito: l’amministratore esorta il condomino moroso a pagare le cifre dovute.
2. Lettera di diffida: se il condomino non paga dopo il sollecito, si può inviare una diffida, intimando il pagamento e avvisando delle vie legali.

Se anche la diffida non sortisce effetti, a sei mesi dalla chiusura del bilancio l’amministratore può richiedere al giudice un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per recuperare i crediti. Non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale per richiedere il decreto ingiuntivo. Con l’emissione del decreto, l’amministratore può sospendere alcuni servizi comuni (tranne quelli essenziali) e comunicare ai creditori il nominativo del moroso per il recupero dei crediti.

Cosa succede se l’amministratore non interviene?

Se l’amministratore non interviene in presenza di un condomino moroso, l’assemblea condominiale può revocare il suo incarico e richiedere un risarcimento per i danni subiti. L’amministratore ha infatti l’obbligo di agire in base all’articolo 1129 del Codice Civile, salvo decisioni diverse dell’assemblea.

Cosa succede se non si paga il condominio?

Il condomino moroso rischia:

• Pignoramento mobiliare: confisca dei beni mobili fino al saldo del debito.
• Pignoramento immobiliare: messa all’asta dell’immobile per debiti di grande entità.
• Sospensione dei servizi comuni.

Quando cadono in prescrizione i debiti condominiali?

I debiti condominiali cadono in prescrizione:

• Dopo cinque anni per le spese ordinarie.
• Dopo dieci anni per le spese straordinarie (articolo 2948 del Codice Civile).

Per qualsiasi dubbio o situazione complessa, è sempre consigliabile chiedere il parere di un professionista o un avvocato di fiducia.