Contratti d’affitto irregolari: cosa cambia

Un contratto di locazione non registrato non perde automaticamente ogni validità, ma può subire una riconduzione del canone.
In pratica, se un contratto non è stato registrato e prevede un affitto superiore ai valori stabiliti dagli accordi territoriali, il giudice può disporre l’applicazione del canone concordato, cioè quello definito a livello locale come riferimento per le locazioni agevolate.

La base normativa

Dal 2016 la normativa ha introdotto la possibilità di rideterminare il canone di un contratto non registrato, portandolo ai livelli previsti dagli accordi territoriali.
Questa modifica ha ridefinito il contenuto dell’articolo 13 della legge 431/1998, stabilendo che — anche in presenza di un contratto formalmente irregolare — il rapporto locativo può essere mantenuto, ma a condizioni economiche più eque.

Le conseguenze per inquilini e proprietari

L’applicazione del canone concordato comporta effetti concreti per entrambe le parti:

• Per l’inquilino: è possibile chiedere la restituzione delle somme versate in eccesso rispetto al canone rideterminato.
• Per il proprietario: il canone originario non può più essere richiesto nella misura libera inizialmente pattuita, ma deve essere adeguato ai limiti stabiliti dagli accordi locali.
• Per entrambi: il contratto, se scritto e non simulato, continua a produrre effetti, ma con un nuovo importo più basso e regolare.

Quando si applica la riduzione

La riconduzione al canone concordato si applica a tutti i contratti di locazione abitativa stipulati o ancora in corso a partire dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della norma.
Anche i contratti più datati possono essere oggetto di riduzione, purché siano ancora validi e non siano stati successivamente registrati o rinnovati a condizioni diverse.

In sintesi

Il mancato adempimento dell’obbligo di registrazione non rende nullo il contratto, ma può trasformarlo profondamente.
Il giudice può imporre un riequilibrio del canone, riportandolo ai livelli previsti dagli accordi locali, a tutela dell’inquilino e della corretta gestione del mercato delle locazioni.

Per i proprietari, questo rappresenta un motivo in più per regolarizzare tempestivamente ogni contratto; per gli inquilini, uno strumento di tutela in caso di canoni eccessivi o irregolari.