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Perché il regolamento condominiale è allegato all’atto di acquisito?

Perché il regolamento condominiale è allegato all’atto di acquisito?

Perché il regolamento condominiale è allegato all’atto di acquisito? Vediamo cosa dice in merito la giurisprudenza.

Il regolamento condominiale contiene norme che regolano i servizi e i beni di proprietà del condominio, la vita comune, gli organi condominiali. In via eccezionale, può contenere anche limiti all’uso della proprietà privata. Tali limiti hanno valore solo se approvati all’unanimità, assumendo in questo modo la valenza di auto-limitazioni provenienti dallo stesso titolare del diritto che, così facendo, si vincola spontaneamente e non per imposizione altrui.

Regolamento condominiale contrattuale, che cos’è

Il regolamento condominiale contrattuale è quello redatto dall’originario costruttore dell’edificio e da questi fatto approvare singolarmente agli acquirenti degli appartamenti all’atto del rogito.

Il regolamento condominiale contrattuale, seppur accettato non nel corso di un’assemblea, ma in momenti temporalmente distinti tra loro, raggiunge l’unanimità. Di conseguenza, proprio perché approvato all’unanimità esso può contenere dei vincoli più pregnanti e forti rispetto a quello approvato a maggioranza.

Regolamento condominiale assembleare, che cos’è

Il regolamento condominiale assembleare è quello approvato in assemblea e a tal fine è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a condizione che questi abbiano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

A differenza di quello contrattuale, il regolamento assembleare non può andare a porre limiti ai modi di utilizzo della proprietà individuale ossia dei vari appartamenti.

Regolamento condominiale e compravendita

Nel momento in cui il regolamento condominiale viene approvato all’unanimità le clausole sono obbligatorie per tutti i condomini. Ma che succede ad eventuali futuri condomini? Di norma, si ricorre alla trascrizione nei registri immobiliari della clausola del regolamento condominiale che limita l’uso dell’appartamento. In questo modo ogni potenziale acquirente, prima di firmare il compromesso, può venirne a conoscenza e decidere se vincolarsi o meno.

Con la sentenza n. 21632/2017, la Cassazione ha stabilito che il regolamento redatto dall’originario costruttore trascritto nei registri immobiliari assume carattere convenzionale e vincola i successivi acquirenti nell’uso e nel godimento dei beni comuni e per i limiti restrittivi posti sulle loro proprietà esclusive. La trascrizione del regolamento rende opponibili ai terzi acquirenti anche le clausole limitative della proprietà, soprattutto a coloro che le hanno espressamente pattuite, dichiarando nel contratto di compravendita di ben conoscerne l’avvenuta trascrizione e di accettarlo. Nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole limitative. Come precisato dalla sentenza n. 6769/2018 della Cassazione, non è sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

In alternativa, è possibile l’allegazione del regolamento condominiale all’atto di acquisto della casa. In questo modo, chi compra viene messo a conoscenza di tutto il contenuto del regolamento stesso, non potendo poi opporre al venditore di avergli taciuto eventuali limiti all’uso dell’appartamento che, altrimenti, non avrebbe mai accettato. O ancora, è stata ritenuta sufficiente la semplice citazione del regolamento nell’atto di acquisto.

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