«La casa non è più solo il luogo dove si mangia e si dorme – racconta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari -, ma diventa un oggetto multi-funzione. Oggi qui si lavora, si studia, si passa tutto il tempo libero. È la prima volta in cui contemporaneamente 30 milioni di famiglie si sono rese conto delle condizioni della propria casa. C’è chi la usava un tempo limitato, chi la abbandonava nel fine settimana. Adesso tutti hanno dovuto fare i conti con la propria abitazione in una realtà di convivenza forzata e continuativa con gli altri membri del nucleo familiare».

Guardando ai dati Istat un terzo delle case italiane non ha né terrazzo né balcone, il 60% ha un bagno solo, solo l’8% dello stock abitativo italiano è stato costruito in questo secolo. A livello di dimensioni in media una casa è di 68 mq in città e di 92 mq nel resto del Paese. Lo spazio disponibile è dunque il primo elemento da valutare, ma necessariamente connesso allo spazio esterno (di cui sente la mancanza chi oggi è segregato in case senza neanche un balcone), alla luce e alla insonorizzazione delle pareti. «Quando una casa viene vissuta di giorno, per molte ore consecutive, si scoprono difetti che prima si ritenevano parziali – continua Breglia -, come vicini rumorosi, vie con troppo traffico, mancanza di luce naturale e impianti che non tengono tanti consumi insieme».

Non solo. Oggi la casa è stata rivista, in tutta fretta, per essere attrezzata per le funzioni di smart working a cui tutti siamo costretti, insieme allo studio a distanza per i figli. Ma non sempre lo spazio è adeguato.

In questo periodo si è dato valore anche alla casa come asset finanziario. Quanto vale e, soprattutto, riuscirà in futuro a mantenere questo valore? Le previsioni per fine anno propendono per un calo netto delle compravendite, nei dati dell’ultimo Osservatorio Nomisma, da 40mila a 110mila vendite in meno a seconda dello scenario più o meno grave. A pesare sono l’obbligo di non fare visite, la chiusura delle agenzie immobiliare per decreto, ma in futuro si sentirà soprattutto la pressione della crisi economica innescata dall’emergenza virus. E di conseguenza anche i prezzi subiranno un ridimensionamento nell’ordine dell’1,1-3,1% nel biennio 2020-2021.

Secondo gli esperti i più si renderanno conto dei difetti della propria abitazione e potrebbero decidere, liquidità permettendo, di iniziare la ricerca di altre soluzioni.

Chi venderà case di qualità potrà contare su un valore reale, chi vorrà vendere case con “difetti” dovrà scendere a patti con lo sconto. «Da questo terribile evento scaturisce la consapevolezza di quanto valgano poco molte delle case che abbiamo – dice ancora Breglia -, anche la fascia di mercato solvibile, che ha acquistato case nuove, si rende conto che la casa piccola è inadatta a creare comfort». La previsione è quindi di un cambiamento della domanda, che non invertirà però il trend che ha portato molti a lasciare la provincia a favore della città. È probabile che in futuro si cercheranno case in zone più esterne delle città e non centralissime. Anche se l’attrazione del grande centro urbano è sempre forte.

Ciascuno ha avuto modo in questa quarantena forzata di fare un menu delle preferenze: una stanza in più, la terrazza, un secondo bagno, l’affaccio su una via meno rumorosa e così via. Azzarda Breglia: «Ci saranno meno single, chi è stato solo in casa per mesi cercherà un compagno o una compagna». Secondo gli esperti soffrirà tutto il segmento delle costruzioni realizzate male o troppo piccole, in questo ultimo caso mancherà la domanda per investimento. Una componente cresciuta dal 2018 e arrivata a oltre il 15% del totale delle compravendite.

Una classifica Eurostat indica il tasso di sovraffolamento delle case in Europa. «L’Italia è al nono posto, dopo una serie di Nazioni dell’Est. Da noi il tasso del 28% indica che questa percentuale della popolazione italiana vive in un alloggio troppo pieno – dice Alessandro Ghisolfi, responsabile ufficio studi di Abitare.Co. -. Tutte queste indicazioni spingeranno a disegnare case più grandi, mentre finora si puntava a case piccole, e con almeno due bagni». Un elemento che manca oggi è il giardino o cortile condominiale. «Si torna ad apprezzare le corti interne delle vecchie case di ringhiera – dice ancora Ghisolfi -. Anche questa è una caratteristica che si stava imponendo prima del Covid-19 nelle nuove costruzioni. Il trend sarà ampliato». Nelle costruzioni moderne e di lusso ha preso piede la tendenza di creare spazi comuni, dal cinema alla piscina e alla palestra. Ma in futuro avranno ancora appeal? Oggi si iniziano a vedere già regolamenti che impongono di prenotare gli spazi per usarli da soli e se si tratta della palestra di disinfettare gli attrezzi usati e altro.

Fonte:www.ilsole24ore.com