Mutui, è il momento giusto: tassi ai minimi storici.
E’ un momento d’oro per chi vuole sottoscrivere un mutuo. I tassi sono scesi ulteriormente: oggi è possibile trovare finanziamenti fissi a 20 anni sotto l’1,5% di costo effettivo (comprensivo quindi delle spese bancarie legate alla stipula e all’incasso delle rate) e variabili addirittura sotto l’1,5%.
La spesa mensile con il fisso e il variabile
Come si può vedere dalla tabella che abbiamo tratto analizzando le condizioni presenti sul sito del broker mutuiOnline.it se si considera un mutuo da 120 mila euro per l’acquisto di una casa da 200 mila a 20 anni le rate mensili costano in media 565 euro a tasso fisso mentre per il variabile servono 30 euro al mese in meno.
Se si allunga la durata a 30 anni per il fisso bisogna mettere in conto ogni mese una spesa di circa 420 euro, mentre per l’indicizzato se ne spendono quasi 45 in meno.
Il mutuo qui considerato copre il 60% del valore della casa, scendendo al 50% si risparmia in media un decimo di punto, salendo all’80%, limite massimo finanziabile con la sola garanzia dell’ipoteca della casa, i tassi aumentano di circa di decimo di punto.
La stragrande maggioranza dei finanziamenti oggi è a tasso fisso ed è una scelta ragionevole visto che la forbice di costo rispetto ai variabili è molto ridotta.
Occhio alla surroga
In calo ci sono solo le surroghe, perché chi doveva effettuare il cambio ne ha già approfittato tra il 2016 e il 2017. Con il calo del costo del denaro ai livelli attuali però l’operazione potrebbe tornare d’attualità.
Molti «surrogatori» hanno già cambiato banca due o tre volte, farlo ancora per due tre decimo di punto di risparmio può valere la pena solo se si considerano le condizioni accessorie alla stipula della surroga: ad esempio i costi del conto corrente che la banca chiederà di accendere come collaterale del mutuo.
Lo spread
Ma fino a che punto la riduzione del costo dei mutui è legato al calo dello spread, ovvero al differenziale tra i rendimenti tra Btp decennale e Bund tedesco?
Da un punto di vista strettamente non c’è un legame diretto, perché i mutui sono parametrati a indici relativi all’area euro e non all’Italia.
A tasso fisso l’indice di riferimento è l’Eurirs, che nelle ultime settimane è letteralmente crollato: il tasso relativo a un contratto decennale oggi costa lo 0,12%, per 20 anni lo 0,6% mentre a cinque anni il tasso è addirittura negativo.
Nel tasso variabile, si usa l’Euribor che misura il costo del denaro a breve, i valori sono sottozero da tre anni e in previsione di ulteriori allentamenti della Bce sono ancora scesi: l’Euribor a un mese infatti quota -0,39%.
Va però sottolineato che un rialzo dello spread dei Btp impatta pesantemente sui bilanci delle banche che devono fare i conti con una svalutazione dei titoli che hanno in pancia. La discesa attuale dello spread, comunque ancora lontano dal valore pre elezioni 2018, riducendo i problemi per le banche fa diminuire il rischio di una stretta creditizia, che gli istituti possono effettuare sia aumentando il tasso effettivo delle operazioni sia esigendo requisiti più severi per la concessione del prestito.
I numeri dicono che nei mesi scorsi la stretta è avvenuta per le imprese ma non per le famiglie. Per il futuro non c’è alcuna garanzia.
