Verande nel condominio: che distanza mantenere?

Le norme in materia di distanze legali stabilite dal codice civile sono applicabili anche negli edifici condominiali, purché compatibili con la disciplina relativa alle cose comuni. In caso di contrasto, prevale la norma speciale in materia di condominio, con conseguente inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze.

La legge ha precisato in particolare che, all’interno del condominio, è possibile fare qualche eccezione alle norme sulle distanze legali, purché costruzioni, opere, muri, ecc. rimangano entro i limiti dell’uso legittimo delle parti comuni.

Alla luce di tale principio, se il giudice accerta il rispetto dei limiti dell’articolo 1102, si può ritenere legittima un’opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio.

Il caso specifico della distanza tra verande

Nel caso di costruzione di una veranda in condominio, il problema del rispetto delle distanze può presentarsi quando, per esempio, al piano superiore siano presenti una o più finestre e non un altro balcone. In questo caso le distanze vanno rispettate. Inoltre, sarà possibile ancorare la struttura alla soletta, in quanto il possesso di quest’ultima appartiene ad entrambi i proprietari dei piani.

È opportuno comunque non superare il perimetro del balcone sovrastante per evitare di pregiudicarle vedute in appiombo. Rilevanti sono quindi le dimensioni della costruzione, che non devono essere tali da ledere i diritti altrui.

Infatti, il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte nel caso in cui la veranda insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante.

Una controversia dibattuta

In una controversia decisa dalla Cassazione, i comproprietari di un appartamento si sono mossi legalmente contro il proprietario dell’unità abitativa al piano terra dell’immobile, chiedendo che fosse condannato a demolire una veranda tamponata con murature e vetrata, in quanto edificata in violazione delle distanze dal confine con l’area cortilizia.

Però secondo il proprietario della tettoia, poi tamponata con la vetrata, quest’ultima era stata realizzata prima all’acquisto dell’immobile e con il consenso del precedente proprietario.

Secondo i giudici, invece, ai fini della disciplina delle distanze legali, va intesa come fabbrica qualsiasi opera che, sulla base di accertamento, abbia sia solida, della stabile e immobile rispetto al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fìsso a una preesistente opera.

Per mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge, non è sufficiente quindi una scrittura unilaterale del proprietario del fondo vicino che autorizza la corrispondente servitù.