Prospettive positive per i rendimenti da locazione nell’immobiliare commerciale nel 2023

L’impatto dell’inasprimento della politica monetaria sul mercato immobiliare commerciale europeo è evidente. L’aumento dei tassi d’interesse ha contribuito ad innalzare i rendimenti degli investimenti immobiliari, creando un nuovo scenario che richiede agli investitori di adottare un approccio più attento e selettivo nella scelta degli asset da includere nel proprio portafoglio.

Secondo Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment presso La Française Real Estate Managers, il settore immobiliare commerciale europeo è riuscito a resistere alla volatilità finanziaria grazie agli aggiustamenti differenziati basati sul tipo e sulla qualità degli asset, sulle loro dimensioni e sullo stato di occupazione.

Quali sono i fattori che guideranno gli investimenti nel settore immobiliare commerciale nel 2023? La crescita dei redditi da locazione sarà il principale motore della performance del settore. I rendimenti saranno spinti dagli indici di locazione, generalmente correlati all’inflazione, e saranno favoriti i segmenti di mercato in cui la domanda supera l’offerta. Inoltre, si prevede che miglioramenti in termini di fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) degli asset giocheranno un ruolo importante, per soddisfare le nuove esigenze e gli standard normativi.

Con l’inasprimento delle politiche finanziarie, gli stakeholder che tradizionalmente utilizzano la leva finanziaria potrebbero essere colpiti, mentre gli investitori con un elevato capitale potrebbero cogliere nuove opportunità. In questo contesto, l’obiettivo principale degli investitori nel 2023 sarà quello di sviluppare portafogli resistenti, continuando a diversificarli con asset alternativi, come strutture sanitarie e immobili residenziali gestiti, e investendo in mercati regionali con un profilo più difensivo.

Qual è il volume degli investimenti immobiliari commerciali in Europa? Nel 2022, il volume degli investimenti immobiliari commerciali in Europa ha raggiunto quasi 245 miliardi di euro a fine dicembre. Regno Unito, Germania e Francia hanno guidato il mercato con rispettivamente 58, 52 e 29 miliardi di euro. Tuttavia, il volume degli investimenti è diminuito leggermente del 4% su base annua, principalmente a causa della mancanza di accordo tra venditori e acquirenti sui prezzi e soprattutto per le classi di attività con rendimenti minimi. Mentre i segmenti uffici e logistica hanno registrato una diminuzione dei volumi di investimento rispettivamente del 14% e del 7% rispetto all’anno precedente, gli asset di diversificazione e il settore retail hanno visto un aumento del 23% e del 2%. A livello di singoli Paesi, si riscontrano trend contrastanti: significativa diminuzione degli investimenti in Germania (-17%) e nel Regno Unito (-5%), lieve aumento in Francia (+2%), e incrementi più marcati in Belgio (+115%), Spagna (+35%) e Irlanda (+20%).

Qual è l’andamento dei rendimenti degli immobili ad uso ufficio? L’aumento dei tassi e dei costi di finanziamento ha accelerato la tendenza al rialzo dei rendimenti immobiliari nel quarto trimestre del 2022. Ad esempio, in Germania, il costo del finanziamento per asset di buona qualità è salito dallo 0,25% di gennaio 2022 al 4% alla fine del 2022, raggiungendo il livello più alto dal 2011. La decompressione dei rendimenti varia a seconda dei mercati, con la Germania che registra la maggior variazione, oltre 100 punti base su base annua per gli uffici in città come Amburgo (+140 bps), Berlino (+105 bps), Francoforte (+105 bps) e Monaco (+105 bps). Dublino ha registrato un aumento di 35 bps, Londra di 50 bps e Parigi di 65 bps.

Qual è l’andamento della domanda di investimenti in immobili commerciali? I mercati degli uffici in locazione continuano a registrare una domanda sostenuta. La maggior parte dei mercati europei si trova in una situazione a due livelli, con una scarsa disponibilità di spazi vacanti che spinge al rialzo i canoni di locazione nelle zone centrali, e un eccesso di offerta nei mercati periferici, con una conseguente diminuzione dei canoni di locazione. Gli utenti cercano asset di qualità, soprattutto in termini di sostenibilità ambientale ed energetica. Preferiscono sedi centrali che permettano loro di adattarsi alle nuove modalità di lavoro, attirare e trattenere talenti in un mercato del lavoro competitivo, migliorando al contempo l’impronta ambientale dei propri spazi. Nel complesso, il 2022 ha registrato un aumento delle acquisizioni del 9% rispetto all’anno precedente, con volumi superiori alla media decennale in mercati come Milano e Amburgo. Tuttavia, alcuni mercati come Amsterdam, Bruxelles e Francoforte hanno sperimentato una diminuzione della domanda. Le nuove modalità di lavoro e la razionalizzazione degli spazi ufficio stanno portando a un aumento dei tassi di sfitto, soprattutto negli asset secondari, con gli utenti che affittano meno spazi rispetto a quelli che si liberano.