Rendimenti da locazione: Le prospettive per l’immobiliare commerciale nel 2023
Nel 2023, gli investimenti in immobili commerciali saranno guidati principalmente dalla crescita dei rendimenti da locazione. I redditi da locazione saranno influenzati dagli indici di locazione, spesso legati all’inflazione. Saranno considerati attraenti i segmenti di mercato in cui la domanda supera l’offerta e gli asset che mostrano miglioramenti negli aspetti ambientali, sociali e di governance (ESG) per soddisfare i nuovi utilizzi o standard normativi. Gli investitori con una maggiore disponibilità di capitale potrebbero sfruttare le opportunità presenti nel mercato. Inoltre, sarà importante per gli investitori sviluppare portafogli resistenti, diversificando verso asset alternativi come la sanità e gli immobili residenziali gestiti, così come verso mercati regionali con profili difensivi.
Nel 2022, il volume degli investimenti immobiliari commerciali in Europa è stato di circa 245 miliardi di euro. I principali Paesi che hanno guidato gli investimenti sono stati il Regno Unito, la Germania e la Francia. Tuttavia, il volume complessivo degli investimenti è diminuito leggermente rispetto all’anno precedente (-4%), principalmente a causa di un quarto trimestre debole. La divergenza tra venditori e acquirenti sui prezzi ha contribuito all’atteggiamento attendista degli investitori. Alcuni segmenti, come gli uffici e la logistica, hanno sperimentato una diminuzione degli investimenti, mentre gli asset di diversificazione e il settore del commercio al dettaglio hanno registrato un aumento. A livello di singoli Paesi, si sono verificate tendenze contrastanti, con cali significativi in Germania e nel Regno Unito, ma aumenti in Francia, Belgio, Spagna e Irlanda.
I rendimenti degli immobili ad uso ufficio hanno subito un’accelerazione al rialzo nel 2022, a causa degli aumenti dei tassi di interesse e dei costi di finanziamento. La decompressione dei rendimenti varia a seconda del mercato, con la Germania che ha registrato la maggiore decompressione di oltre 100 punti base su un periodo di un anno. Alcune città come Amburgo, Berlino, Francoforte e Monaco hanno sperimentato un significativo aumento dei rendimenti degli uffici. Altri mercati come Dublino, Londra e Parigi hanno registrato aumenti più modesti.
La domanda di investimenti in immobili commerciali nel settore degli uffici rimane sostenuta nella maggior parte dei mercati europei. Si osserva un mercato a due livelli, con una bassa disponibilità di spazi negli affari centrali che fa aumentare i canoni di locazione, mentre vi è un eccesso di offerta nei mercati periferici, dove i canoni sono in diminuzione. Gli utenti preferiscono asset di qualità, in particolare quelli che soddisfano criteri energetici e che si trovano in posizioni centrali, consentendo loro di adattarsi alle nuove modalità di lavoro e di ridurre l’impronta di carbonio. Nel complesso, il 2022 ha registrato un aumento delle acquisizioni rispetto all’anno precedente, ma alcuni mercati come Amsterdam, Bruxelles e Francoforte hanno visto una diminuzione della domanda. Le nuove modalità di lavoro stanno portando a un aumento dei tassi di sfitto, soprattutto negli asset secondari, poiché gli utenti affittano meno spazio rispetto a quelli che si liberano.
Il mercato delle locazioni commerciali ha visto un aumento delle conversioni di edifici con cambi di destinazione d’uso nel 2022. Ciò ha aumentato l’offerta di spazi per uffici di seconda mano. I tassi di sfitto sono in aumento in tutti i mercati europei, ma la situazione varia da paese a paese. La Germania ha una disponibilità controllata o bassa, mentre paesi come Spagna, Irlanda e Italia presentano tassi di sfitto medio superiori al 10%. Gli asset di ultima generazione che soddisfano le nuove destinazioni d’uso e gli standard energetici mantengono redditi da locazione stabili, mentre gli asset secondari subiscono una pressione al ribasso sui canoni di locazione. Gli utenti sono sempre più attenti ai costi energetici e alla sostenibilità, il che può influenzare i livelli di affitto.