Superficie commerciale di un’immobile: che cos’è e come ci calcola

Quando ci imbattiamo in una casa che ci piacerebbe acquistare, la prima informazione che desideriamo conoscere di solito è la grandezza, ovvero a quanti metri quadri ammonta la sua superficie.

Sembra una domanda banale, ma poi subentrano i dubbi: nel conteggio è compreso anche il balcone? E i muri? Ecco perché sono stati introdotti i concetti di superficie commerciale, calpestabile e catastale. Vediamo quali sono le differenze e come calcolare esattamente la grandezza di un immobile.

Superficie commerciale: che cosa significa

Per superficie commerciale si intende tutto ciò che compone una casa, compresi quindi muri, balconi, giardini e pertinenze a uso esclusivo (posto auto, cantina, soffitta ecc.).

Viene anche chiamata “superficie commerciale vendibile” (SCV). Il metro quadro commerciale permette di calcolare il valore di una casa, tenendo conto del rapporto tra euro e metro quadro in una determinata zona.

Come stabilito nel dpr 138 del 1998, la superficie commerciale è equiparata alla superficie catastale.

La differenza tra superficie commerciale e calpestabile

Per capire le “reali” dimensioni di un immobile è utile conoscere la sua superficie calpestabile, cioè lo spazio che davvero si ha a disposizione. Semplificando di molto la questione senza entrare in un campo troppo tecnico, possiamo dire che si tratta del “pavimento”, senza considerare i muri perimetrali né quelli interni, ma per il calcolo esatto è bene affidarsi a un esperto che utilizzerà sistemi professionali per il conteggio.

È chiaro comunque che i metri quadri calpestabili siano sempre inferiori a quelli commerciali.

Come si calcola la superficie commerciale

Per calcolare la superficie commerciale di un immobile non basta semplicemente sommare le aree dei vani e delle pertinenze, ma si devono usare degli opportuni coefficienti (quote percentuali). L’Agenzia delle Entrate ha redatto un’apposita guida per stabilire come effettuare il conteggio.

Prima di entrare nel dettaglio, è opportuno ricordare che un immobile (sia esso una casa o un negozio) è costituito da vani principali, ovvero ambienti di uso quotidiano come la cucina, il salotto, la camera da letto, lo spazio espositivo di un negozio; e da vani accessori, cioè ambienti di superficie più piccola e che assolvono a specifici servizi nell’ambito dell’unità immobiliare.

A loro volta i vani accessori si dividono in diretti (per esempio bagni, ripostigli, ingressi, disimpegni, corridoi, retrobottega) e indiretti (cantine, box, garage, soffitte, magazzini). I vani indiretti fanno parte delle cosiddette pertinenze.

Come si effettuano le misurazioni:

1. Vani principali e accessori diretti. Si misura la superficie al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali. Le pareti in comune con altre unità immobiliari si considerano come se fossero di metà spessore. I muri vanno considerati fino a uno spessore massimo di 50 cm: le pareti comuni rientreranno perciò nel calcolo fino a un massimo di 25 cm. Non va considerata la superficie dei vani di altezza utile inferiore a 1,50 metri.
2. Pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare. I balconi e le terrazze si misurano fino al contorno esterno, mentre i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento si misurano fino al confine della proprietà.
3. Pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare. Per cantine, soffitte o similari si procede come nel punto a): si comprendono nella misura i muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con altra proprietà.

Come si effettua il calcolo

Una volta ottenute le misure esatte di ciascun ambiente bisogna sommarli tenendo conto dei coefficienti di cui parlavamo:

La superficie dei vani principali e gli accessori diretti si considera per intero, senza apportare alcuna correzione.

Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento, la percentuale varia a seconda che la superficie sia scoperta o meno. In modo schematico possiamo dire che si calcola:

• 25% balconi e terrazze scoperte
• 35% balconi e terrazze coperte
• 35% patii e porticati
• 60% verande
• 15% giardini di appartamento
• 10% ville e giardini.

Per le pertinenze esclusive accessorie, infine, il calcolo prevede valori diversi a seconda soprattutto dell’ubicazione dell’immobile, ma in linea di massima le quote percentuali da usare sono:

• 25% cantina
• 40-80% box
• 25-50% posto auto coperto/scoperto
• 80% mansarde
• 60% locali interrati abitabili.

Ricapitolando, quindi, la superficie commerciale è la somma della superficie lorda dell’immobile e della superficie delle aree esterne e delle pertinenze, calcolate secondo i coefficienti che vi abbiamo illustrato in questo articolo.

Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.